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不光买房有“潜规则”物业也有“秘密”

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不仅要买房,还要有“隐藏规则”和“秘密”属性

事实上,住宅物业的质量也是我们在购买房屋时应该考虑的因素。那么,对于买家来说,该物业不知道的隐藏规则是什么?

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1.开发人员有时相当于“上级部门”

目前,较为常见的物业分为两类,独立和附属于物业公司。 “设立房地产公司的门槛相对较低,注册资本为30万元。具有中级职称的会计师和经理可以做到这一点。“这也导致了房地产公司的水平不平衡。在大多数情况下,他们都依靠关系来赢得胜利。社区项目。或者开发商直接委托由“自己的人”开设的物业公司。

从法律关系来看,业主和物业公司直接合作,签订委托管理合同并支付物业费。但是,在新社区建成之前,开发商将首先委托物业公司介入新物业的管理。因此,与买家的满意度相比,他们实际上更关注开发商的态度。他们经常说他们会与开发者沟通甚至抱怨开发者。想想看,在某些情况下,开发人员相当于上级部门,现在为时已晚。抱怨你只是一个“缓慢的计划”。

他们的一半身份是“经理”

例》将“物业管理企业”改为“物业服务企业”,但实质上将物业公司的功能从“管理”改为业主的“服务”。但是,由于该物业拥有公共资源,熟悉社区的情况,作为最高质量的三级服务水平,还需要登记和管理业主的基本信息和财产的基本信息。物业公司经常行使住宅区公共管理的大部分功能。它是街道和社区的常驻管理助理。因此,物业公司可以扎根,这通常意味着它与社区和街道有良好的关系。

因此,即使业主成立了一个委员会,自我招标,也想要解雇不满的原始物业公司。然而,房地产公司有两个开发商和街道的支持者,并且通常有办法允许撤销新的房产。

3.损失是假的,毛利率通常在30%左右

物业公司应被视为轻资产公司中最轻的资产。即使是办公空间也是免费的。当然,它几乎都是地下室。虽然房地产公司坚持认为它们保证微薄,但真实情况应该更“有利可图”。在合同到期后,很少有房地产公司主动离开。

因为大多数物业是固定费用然后提供服务,所以服务成本越低,课程的利润越高。最常见的技巧只不过是降低维护成本。一位前房地产项目经理说:“减少浇水和修剪绿化的频率;减少电梯维护;一些物业每月收费0.2元/平方米,用于清洁建筑物的外立面。事实上,每年清洁一次非常好。新社区不能洗几年,这笔费用是纯收入。“

4.很难知道电梯广告空间的资金将用于何处。

新的《物权法》规定电梯,外墙等是公共设施,产权归所有业主所有。为了经营广告,这些共享场所必须首先得到业主委员会的批准,其收入应归所有业主所有。 “物业公司的收入主要是电梯,门面广告收入和停车位收入。”即使收入可以在账户中看到,也不会发送给业主,因为他们应该用来补充财产。费用不足,业主的其他费用,或维修基金和住房公用事业专用于房屋,财产可以收取一些管理费。关键问题是,住房维修基金和公用事业基金在哪里?业主通常知道他们理论上赚了多少,但是如何花钱,业主和房地产公司之间存在共同点。信息不对称“。

5.您可以享受的“免费保修期”非常短暂

房子里的东西都坏了,房产维护人员经常收取维修费用,因为物业公司声称他们只负责维护“公共区域”。事实上,您家中的墙壁,天花板,地板,门窗,五金,管道,卫生洁具,灯具和电气开关都有两个月到一年的保修期。但是,开始日期是从接受项目完成验收之日起计算的。一些免费维修,你尚未买房已经过期。防水,加热和各种管道的保修期将更长,通常为2至5年。

事实上,即使电梯坏了,您也可能需要付费。 “电梯长时间使用后,您可以使用公用事业基金购买新电梯。业主共享费用不足,但基金可以让2/3或更多业主签署并同意。 “

6,最赚钱的地下空间

通常,计划停车位的产权属于开发商。这部分停车位费属于开发商。非计划停车位的停车费与广告费相似。据一位前房地产公司官员称,社区“最赚钱”的地区不是俱乐部,商店等的公共部分,而是地下空间。对于社区中的俱乐部,幼儿园和其他机构而言,这些意图是公共设施和按成本运营并为业主提供服务的场所。在大多数社区,他们掌握在开发人员手中。该物业只能帮助管理和分享基本物业费收入。 “和地下空间一样,所有权归人民防空所有,人民防空可以免费使用。在某些地区,管理费每年都要收取,但约为1.5元每平方米3元.20万平方米。每年只需要支付30万元左右。如果房产转换为停车位或直接租用,年收入可达数百万。如果所有权不追溯,当然会成为该物业的利润来源。“

他们还通过“免费保修期”节省了资金

此“免费保修期”是指他们无需支付维修费用的期限。对于新的住宅区,所有设备都是新的。维护责任的第一年取决于设备制造商。 2至4年后失败并不容易。在此期间,酒店将收取一半的物业费。例如,绿化费用,物业公司在业主停留时收集,但如果新社区的绿地未完成,那么成本将无意识地流入物业公司的口袋。在第二年完成绿地后,将收取果岭费。如果你接受这笔钱,物业公司每年将赚取数十万美元。如果社区的规模很大,那么物业公司只有一个果岭费,而且很容易赚到数百万元。

有鉴于此,许多房地产公司都喜欢接管新社区。 “在社区超过10年的时间里,随着积累的问题越来越多,很少有房地产公司对它感兴趣。”

8.物业管理费可以协商

例明确规定了收费标准,其余的服务项目,如绿化费,高低楼费等,可以与物业公司协商。基本依据是服务标准。 “例如,有必要让两个人进入大门以及走廊玻璃应该在一周内擦洗多少次。”一个物业经理的例子。

如果物业公司提高物业费的价格,原因可能是价格上涨或劳动力成本增加。 “2000年以后,我只聘请了800元的保安,现在是1500,1700元。”这时,你需要注意他们是否正在减少员工吃空。现在管理法规要求物业公司公布费用和开支,业主有权审核账目。 “一个可行的解决方案是业主委员会使用公共资金并雇用一个特殊的审计机构来帮助分析财产的收入和支出。”p>

9,入室盗窃,他们有时需要赔偿

物业公司的员工喜欢强调他们的责任从您家门外开始,公共区域是他们的服务。但是,如果发生入室盗窃,“财产是否必须承担管理过失造成的相应责任,有必要具体查看物业管理合同中的担保义务。”例如,如果有24小时3 - 人员巡逻,没有死角的摄像机安装,以及小偷进出时的安全性。工作人员是否值班,是否询问进入社区的陌生人。如果调查司法机关确定盗窃是由保安人员违反职责造成的,财产公司也应当承担赔偿责任。

小区域中的摄像机记录是帮助检测盗窃的最重要的辅助手段之一。鉴于隐私问题,该物业可能只需要安装在公共场所,并且私人场景,相关监护人的视频屏蔽不能分发和泄露。

10.它们只是水电和天然气公司的声音管道

在过去20年建造的大多数商品住宅小区中,水,电,煤气和其他费用由业主直接通过银行支付给自来水,电力和燃气公司。虽然每次有管道大修或供应限制,酒店都会发布通知或电话通知,但它们只是一个扩音器。如果您提出更多愤怒的投诉,他们将不会代表您与相关的能源供应公司进行谈判。大多数时候,敦促财产解决这些问题是没有用的。

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